常见的房地产投资，按照资金权益划分，主要分为三类：分别是债权投资、股权投资及证券投资，笔者经历的项目多采取债权投资和股权投资，本文将重点介绍债权投资及股权投资的投后管理模式。

债权投资：投资企业自资金投放之日起即成为被投资企业的债权人，并按约定的利率向被投资企业收取利息，到期收回本金，它以契约的形式明确规定投资企业与被投资企业的权利与义务，投资企业享有定期收回本金，获取利息的权利。投资企业进行债权性投资，一般是为了取得高于银行存款利率的利息，并保证按期收回本息，相对于股权投资，债权投资风险更小。

股权投资：参与或控制某一公司的经营活动而投资购买其股权的行为，股权投资通常具有投资大、投资期限长、风险大以及能为企业带来较大的利益等特点。股权投资的利润空间相当广阔，一是企业的分红，二是一旦企业上市则会有更为丰厚的回报，同时还可享受企业的配股、送股等等一系列优惠措施。

股权投资与债权投资的区别，是股权投资作为股东，有参与决策投票的权利，按照被投资企业实现的利润享有分红；而债权投资，是债主，相当于借钱给对方，没有投票权，只是按照债权的约定定期收取利息，并且这个利息一般是固定的，和被投资企业的经营情况没有直接关系。

针对以上两种房地产的投资方式，对应的监管模式根据被投资企业以及监管阶段的不同而随之进行调整。监管模式按照行业惯例，我们一般可分为基础监管、全面监管以及深度监管。

监管基本模式：

基础监管，是进行基本的运营监管，对项目公司的基础事务、财务数据及经营成果进行监管，同时也关注项目公司的舆情情况，以防出现未知事项，导致出现风险敞口。基础监管主要包括证章照监管、资金监管、进度监管等，通过专业人员驻场监管，购买保险柜和监控确保证章照的安全，同时驻场人员进行对信息化审批流程、合同及支付审核的初步工作，并定期编写投后管理报告。基础监管主要为了防止项目公司出现私自挪用资金情况，同时也确保项目公司在正常运营的基础上，可以按时归还本息。

全面监管，在基础监管的模式上监管手段更加广泛，除了基本的运营监管，还包括从项目公司计划进度、财务端口、营销端口等方面进行监管，主要掌握项目整体的运营节奏，保证工程完成的情况下，也确保资方的利益。在进行全面监管时，驻场人员需要对项目的客户签约监管及市场的监测、开发计划的审核并监督及财务报表的收集与分析等，主动了解项目公司的日常运营，加深与项目公司之间的联系，同时根据项目的支出与收入进行现金流测算，在项目现金流不足前进行预警，避免不能有效覆盖本息率的风险，对项目还款时点的现金流能否满足还款需求提前做出评估，并提请投资企业予以关注。

深度监管，一般用于投资金额大或项目公司存在风险的情况下，投资企业将派遣专业型人员参与到项目公司审批管理中，除了证章照监管、资金监管、工程监管、销售监管等，还包括成本合同监管、整体运营监管等，实现从成本—现金流全过程把控，深入项目公司内部，对项目公司事项全面知情和监督，同时还可根据项目情况增派现场管理人员。

股权投资的管理模式主要为深度监管，通过派驻董事、财务负责人或其他管理人员在权利允许范围内以常规性的方法对被投资企业管理经营等情况的管理，对企业的运营状况及时监管，实时处理，从主观和客观大体两个方面，从政策、市场、管理、财务等多个维度降低企业潜在的风险，从而实现投资的保值增值。采取深度监管的原因是相较于债权投资，股权投资一般没有担保措施，债权投资可以要求被投资企业提供担保措施，包括提供保证人、抵押、质押等，但股权投资只能参与公司经营管理及重大决策，故为防止被投资企业挪用股权投资资金，一般股权投资采取深度监管。

债权投资的管理模式主要为基础监管、全面监管。在实际操作中，全面监管模式使用最为广泛，原因是1、充分保障投资人权益。2、利于协调投资方、监管方、项目方三方关系。3、在保障项目方权益前提下，充分给予项目方活动空间，保证项目灵活性。

根据不同的投资策略需采取不同的投后管理模式，此外，项目本身及其所属集团的经营模式变化，或宏观经济、市场变化等外部客观环境因素的变化，也会影响投资过程中采取的投后管理模式。

例如山东某地产集团旗下的一个地产项目，该项目为纯住宅项目。投后监管初期，该项目的监管模式为基础监管，主要对证章照及资金进行监管，同时对项目工程进度进行跟踪和了解。半年后，投资方考虑到当下时点被投资方集团层面整体系统性风险的提高，以及标的项目整体运营情况，有可能导致被投资企业本息覆盖率不达标的情况出现，进而调整了该项目的投后管理模式，由基础监管变更为全面监管，从营销、财务、运营、工程进度等多方位进行监管，通过收集项目现场实际销售台账、财务报表及监理月报等资料分析项目资金流动及经营情况，全方面把控项目经营风险。

该项目变更为全面监管后，我方人员在进行合同审批中，发现与关联公司合作的部分合同真实性存疑。经过长时间的沟通博弈，项目方最终承认了该合同并非真实发生合同。在全面监管过程中，笔者对合同真实性、合理性、合法性的多维度审核，是发现项目方的真实意图重要前提，了解项目方实际意图，是资方后续制定策略，维护资方权益的重要保证。监管资金支付方面，项目方在监管账户资金不足的情况下，依然申请支付总包单位工程款，且笔者核查前期支付信息时，发现项目已向总包单位超付工程款，因此对于此笔款项支付的真实性存疑，我方人员凭借自身经验及对现场的判断，向资方报审并出具专业意见，建议拒绝支付该笔款项，在投资方沟通确认后，发现其最终目的是将资金挪用到集团公司，于是拒绝了此款项的支付。由此可见，通过全方位的投后监管，从多角度出发，投资方能够有效规避合同套款、资金挪用的风险，保障了投资方的权益。

综上所述，投后管理模式设置是否科学，直接决定着投后管理工作能否顺利开展和投资目标能否最终实现。笔者认为科学的选择合适的投后管理模式对于房地产投资来说至关重要。笔者建议投资方可以在正式的投资协议中，明确规定投后管理的相关权利，并分析不同监管模式的优劣，根据项目具体情况采取合适的投后管理模式和有效投后手段，这样既能达到投后监管的最终目标，保证投资方的投资权益，又能给予被投资企业一定的灵活性，充分保障项目正常有序运营开发，从而达到投资1+1>2的效果。