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广州市2022年上半年房地产市场状况及分析

广州市房地产市场政策

3月1日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于印发广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法的通知》（穗建规字〔2022〕2号），规范了政策性住房的配建程序，确保配建政策性住房的质量和居住品质，保障政策性住房的有效供给，推动解决符合条件的户籍家庭和各类新市民群体住房困难的问题。

4月12日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》（穗建规字〔2022〕5号，从经营主体管理、房源信息管理、租赁资金监管、租赁合同管理、经营行为规范、强化网络平台责任、落实纠纷调处机制、健全部门协同等八大方面做出具体规定，防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展，加快构建租购并举的住房制度。

5月23日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布了《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局印发关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知》（穗建规字〔2022〕7号）。《意见》共9条，包括城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房要求、配置方式、落实措施、监督管理等。提出更新项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余，应当优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

根据广州市6月1日更新的限购政策规定，广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，购房。这个限购松动表面上并没有破除对广州限购政策的改变，但其实在购房名额上面放宽了一些，也让部分刚需客有了购房资格，对市场回暖提升了信心，在限购政策不变情况下做出较大让步。

房贷利率有所下降。1月20日， LPR报价1年期由3.8%下调为3.7%，5年期LPR由4.65%下调为4.6%。5月20日，LPR报价1年期维持不变在3.7%，5年期LPR由4.6%下调至4.45%。目前广州贷款利率已经由去年10月高位接近6%的利率水平，直线下跌到今年6月底的4.45%，下跌幅度高达25.8%，有个别银行甚至执行4.25%的房贷利率水平。LPR下调之后刺激了刚需的购房意愿。

广州市土地市场状况及分析

今年广州市首批集中住宅用地公开出让活动于5月5日在广州公共资源交易中心举行，经过两场限时竞价，出让18宗地块，总起始价367.7亿元。最终，17宗地块成交，其中15宗地块底价成交，2宗地块溢价成交；还有1宗地块因无人报价而流拍，成交总额合计341.4亿元。

本次出让包含18宗涉宅用地，包含一宗全自持保障性租赁住房用地，总规划建筑面积276万㎡，其中白云区6宗；南沙区3宗；海珠区2宗；荔湾区2宗；增城区2宗；黄埔区、花都区、番禺区各1宗。成交宗地面积129.08万平方米，总建筑面积261.63万平方米。荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块成为本次集中土拍唯一流拍地块。具体情况如下：

从土地交易情况来看，只有一宗土地流拍，基本达到了本次集中供地的目的；成交的17宗土地中，15宗以底价成交，显示竞价不激烈，土地市场热度不高；拿地企业以国有企业为主，如广州地铁、广州城建、越秀集团等，民企只有两家，显示民企对拿地相对更为谨慎。除此之外，保障性住房用地推出也成为关注点，白云区广龙路ABO805104地块为全自持保障性租赁住房，由越秀地产以2亿元底价拿下，成交楼面地价为本轮最低，仅2936元/平方米，保障性租赁住房地价与普通商品房地价差别很大。

6月16日，广州公共资源交易中心官网挂牌出让2022年第二批供地，本轮集中供地共供应14宗涉宅地块，其中花都区3宗，海珠区、天河区、白云区、荔湾区各2宗，南沙区、黄埔区、增城区各1宗。总供地面积约68.0万平方米，计容总建筑面积约146.6万平方米，总起始价约253亿元，上述地块将于下半年进行出让。具体地块如下：

广州市房地产市场状况及分析

广州新建商品房市场状况及分析

根据阳光家缘数据统计，2022年上半年广州市新建商品房批准预售面积485.25万平方米，同比下降17.97%；批准预售套数47450套，同比下降16.68%。

根据统计数据显示，2022年上半年，广州新建住宅网签量同比下降约35%，成交约3.7万套。其中南沙区、越秀区、花都区网签量下跌较多，同比跌幅均在50%以上，受新塘、永和、广州亚运城、万博等板块新建住宅项目的集中入市带动，增城区、黄埔区、番禺区为成交主力区。

从成交价格上看，克而瑞数据显示，今年1-6月商品房成交均价31117元/平方米，同比上涨8%。其中商品住宅上半年成交均价37549元/平方米，结构性上涨高达15%，全市仅有花都区、增城区、天河区的成交均价出现下跌，其余区域的均价均有所上涨，其中海珠区得益于高端住宅项目琶洲南TOD的上市，同比涨幅达33%。写字楼方面，受珠江新城、琶洲、金融城的数起大宗交易使成交价格升高，整体价格结构性升幅明显，写字楼成交均价40801元/平方米，同比上涨93%。商业方面，近一半交易在增城区，全市成交均价为23459元/平方米，同比升6%。

广州上半年存量房市场状况及分析

根据阳光家园数据统计，2022年上半年广州市存量房成交面积366.26万平方米，同比下降49.28%；成交套数40248套，同比下降50.06%。其中住宅跌幅最多，达50%以上，创近年新低。

分区来看，其中南沙区、黄埔区、增城区住宅成交量下跌最多，同比跌幅均在60%以上。其原因除了整体大环境低迷之外，还与去年人才购房政策收紧有关。

从成交价格上看，根据统计数据显示，今年上半年二手住宅成交均价27468元/平方米，较2021年上半年同比跌幅为11.2%，其中天河区受高端盘源成交热度带动，二手网签均价是唯一一个逆市上涨的区域，其他区域均出现不同程度的下跌。主要原因是广州2021年8月出台二手房参考价，二手市场进入调整期，同时房企加大新房的促销力度，吸引一批客户转向新房市场，导致二手市场持续低温。

结束语：从上述分析数据来看，今年以来房地产供应量呈下降趋势，房地产企业资金紧张，项目开发意愿下降。受疫情及经济大环境下行影响，广州市房地产销售情况不佳，大部分类别物业销售量、销售金额下滑幅度大，房地产市场形势严峻，直接影响房地产开发企业经营效益及政府土地出让。随着房贷利率下调，房地产限购政策松绑，政府救市意图明显，力图通过相关措施提升开发商和购房者市场的信心，但预计市场回暖尚需时日。

均正估价研究部

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