新政后一周，新政对福州五城区楼市并未如期产生提振作用。2022年第13周(3月28日-4月3日)福州五城区成交5.06万平方米，剔除热盘万科城市之光成交影响后2.91万平方米（该楼盘蓄客时间长达一年，成交与本次新政无关），与新政前几周规模相当。从项目成交表现来看， 3 月17日联发臻榕府首开，共计推出 126 套房源，去化率仅   28% 。第13周销售备案10套，环比与新政前第12周持平。可见新房市场并未给予新政积极响应。

 而纵观福州一季度市场变化，楼市下行压力持续加剧。新房供应方面已进入“停供”阶段。2022年一季度福州五城区仅供应商品住宅21万平方米。为2019年以来四年最低，甚至低于2020年疫情初发期间，同比降幅达66%。

 新房成交方面，成交规模连连收缩至增速负增长。2022年一季度福州五城区仅成交商品住宅41万平方米，为2019年以来四年次低。成交面积增速则自2021年二季度起规模连续四个季度下降，2021年四季度同比下降12%负增长，至2022年一季度降幅扩大至同比下降46%。

 项目去化层面，2021年二季度起项目销售情况逐月下滑，单月开盘去化率由2021年6月73%一路回落。至2022年1月降至39%。一季度开盘项目的平均去化率不足40%，如首开香颂1月加推188套房源，去化率仅30%。

（二）落户放开后闽北县市购房者向福州主城聚集，楼市联动性增强

闽北3市，宁德、三明和南平，以及福州8县，长乐、闽侯、福清等购房情绪受福州五城区辐射，购房行为向五城区聚集。因此在楼市成交量价表现上存在必然的联动性。

对比闽北3市、福州8县与福州五城区历年成交量价变化，经济强市如宁德、地理相邻县镇如闽侯和长乐与福州主城楼市正相关，量价同涨同跌。经济较弱城市如三明和南平、相隔较远县镇如福清和闽清楼市或负相关或独立。

闽北3市与福州主城联动性：宁德正相关、三明负相关，南平相对独立

闽北三市与福州在人文和地理上同属一脉，但由于宁德、三明和南平截然不同的经济基础和客群情况，三市与福州房地产市场的关联各不相同。概括而言即：宁德正相关、三明负相关以及南平相对独立。

宁德是闽北三市中经济发展最为突出的一个。2021年GDP增速高达13.3%，增幅连续3年位居福建省首位。年产能25万吨、年预计营收300亿元的正威集团和总投资125亿元、年产值500亿元的宁德时代作为宁德两大经济发展支柱力量，支撑着宁德居民购买力快速增长，购房需求充沛。

宁德楼市波动与福州高度正相关。从近 4 年商品住宅成交面积走势来看，尤其是     2019 年后随着福州逐步放宽落户和买房门槛，两市楼市冷热传导一致。2020 年与   2021年两市市场规模同步负增长和正增长。2021年福州“无门槛落户”刺激成交规模接近400万平方米，同时宁德全年成交面积突破100万平方米创新高，整体开盘去化率达95%。

宁德购房者充沛的购买力使得城市购房需求不至于被福州完全虹吸。同时高端改善购买力入榕置业反推宁德楼市热度向上。同时宁德新房市场连续5年供不应求（2021年供求比0.9）使得宁德楼市能够与福州正相关波动。

三明支柱产业为钢铁和矿业。市内丰富的萤石及铁矿石等矿产资源在为城市提供了如三钢等经济支柱的同时，也使得三明难以提供宜居的住房环境。因此虽然三明经济基础强、产业人口多（2021年三明GDP2953亿元，常住人口248万人），但近3年商品住宅年均成交规模不足80万平方米。

相对较高的民富基础和较差的居住环节使得三明购房需求受福州虹吸影响严重。    2021年三明商品住宅成交面积下降17%，呈负相关。

南平经济基础薄弱，2021年GDP增速仅6.5%，人均GDP为全福建省倒数第一。南平以山区为主，旅游业为主要经济支撑且工业薄弱。外加常住人口较少，至2021年末仅248万人。因此南平房地产市场相当初级，年成交商品住宅不足50万平方米。

由于南平市场规模较低、民富基础较差、人口较少，新房市场无论是内生还是外溢购房需求均极为有限，楼市相对独立。2019年至2021年福州新房市场几经涨跌波动，但南平商品住宅成交面积仍维持原有规模。

福州8县与福州主城联动性：闽侯、长乐正相关，福清等远郊相对独立

福州八个下属郊县房地产走势与五城区之间联动性可分为两类。闽侯县和长乐区受五城区影响正相关，其他郊县如福清、闽清等相对独立。

闽侯县和长乐区与五城区地理上接壤，同时“闽侯长乐并入福州主城区”的规划下两郊县房地产市场受到主城五区较大辐射影响。

以新房房价为例，对比两郊县与中心两区（鼓楼区和台江区）2014年起近10年商品住宅成交面积走势。

在绝对值上，两郊县房价与中心两区的高度一致，其中闽侯县和中心两区相关系数达0.96。在同比变化上，中心两区2017年同比增27%到达历史高点，后因限价政策影响波动下行。闽侯和长乐则随后于在2018年到达房价同比高点并进入涨幅收窄通道。2021年下半年五城区楼市下行后，2022年一季度闽侯和长乐均维持量价双跌的态势。

资料来源：克而瑞

闽清、永泰、福清、连江、罗源等县市地理上与五城区有较远相隔，同时本地购房需求以内生为主，由外地入闽和来自五城区购房客群落至上述郊县的占比极小。因此上述郊县的房地产市场相对独立，与五城区楼市关联度有限。

（二）落户放开后外地购房者占比上升，新福州人购房需求有限

客群特征上，福州五城区购房客群可分为本市购房者、外地购房者和新福州人三类。在占比和组成上，新福州人占五城区成交20%；本市改善购房者占比30%，由鼓楼和台江区外溢和下属8县两部分组成；外地购房者占比50%，其中外地刚需购房者占比  40%。

具体来看，外地购房者、本市购房者和新福州人三类客群：

外地购房者主要指闽北三市，由上文可知由于南平楼市相对独立，外地购房者以来自宁德为主，辅以部分三明人口。外地购房者占整体成交比重约40%，其中外地刚需购房者占比30%、外地改善购房者占比10%。

在购房选择上，刚需购房者主要流向仓山区，如帝封江、三江口、城南等板块。2021年下半年，以价换量的刺激下城南板块超60%购房者来自外地，帝封江板块恒大、世贸等大体量项目外地购房者占比更是超80%。改善购房者主要选择晋安区和马尾区，如东区、北区、快安板块等。2021年下半年福州楼市下行后呈观望态，由投资板块撤离。如马尾区快安板块受购房客群锐减影响，房价由2万元/平方米降至1.7万元/平方米。

本地购房者中刚需购房者以五城区的地缘客为主，占比20%。由于福州存在较强的地缘性观念，因此下属8县普遍选择在户籍地以自建房或商品房形式完成刚需住房，如闽清、福清等。而五城区内刚需购房者也多根据地缘性置业，如晋安区北区板块主要以晋安区内生购房者为主。

本地改善购房者由鼓楼台江改善外溢和下属8县入城组成，二者占比分别为10%和 20%。由于鼓楼区和台江区可售住宅有限、房屋总价较高，部分改善购房者外溢至如晋安区北区板块置业。下属8县购房者在完成刚需购房后，选择前往晋安区或仓山区金山、仓山板块等实现改善购房。

新福州人得益于福州已实现“零门槛”落户，成交占比逐渐上升至10% 。但由于福州的产业发展有限、就业收入较低的限制，新福州人整体数量有限且购买力不足，现阶段主要以刚需购房为主。