1、福州市经济发展总体情况

经福州市统计局核定，2021年1-12月全市规模以上工业增加值同比增长9.5%，全市固定资产投资同比增长5.9%，社会消费品零售总额4549.41亿元，同比增长7.7%，金融机构存款余额（本外币）19117.34亿元，累计同比增长7.8%，金融机构贷款余额（本外币）21484.13亿元，累计同比增长9.3%。

2、2021福州楼市解析

（1）政策不断加码，调控更加精细

全国性政策主要有三道红线、集中供地。三道红线的实施，强迫房企降负债、去杠杆，让行业更加稳健发展；集中供地让中小房企也有拿地的机会，避免优质土地全部集中在头部房企手中。地方性政策主要有放开人才落户、整治加价绑定销售，这些政策保障了福州人口的稳步增加，同时为一些热门项目降温。

（2）楼市先扬后抑，房企压力剧增

福州上半年楼市成交量创新高，也造就了全年楼市成交量的高峰。而实际上，自9月份开始，大福州市场整体量价齐跌，大部分房企为了跑量加大优惠力度、分销导客力度，实际销售情况仍然不理想，下半年成交量仅占上半年6成。

（3）土拍热度下降，央企国企崛起

2021年下半年，土拍热度骤减，同时波及到闽侯、福清、长乐等土地供应量较多的外围板块，受大环境影响，中止出让、流拍成为关键词。央企国企成为土拍市场的主力军，拿地金额前5分别为保利、厦门建发、福州建发、华润、城投，而前10中仅大东海及融信为民营企业。

（4）板块分化加剧，核心板块受益

去年可以说是板块分化加剧的一年，较为核心的板块东区板块、南区板块等量价齐涨；马尾、贵安桂湖、三江口等板块量涨价跌；而荆溪、南通等板块量价齐跌。随着福州城市化进程的不断发展，这一现象将会更加显著，核心板块的房产是保值的首选。

（5）品质楼盘增加，安商比例减少

2021年全年，福州主城区成交排名前三的项目是中骏世界城、建发养云及保利天悦二期，全部为纯商品房的改善型项目；而闽侯排名前三的是国贸学原一二期及保利悦云台，同样占据了较为核心的位置。 安商房比例降低自2018年起首次下滑，未来安商房将逐步退潮。

（6）客户更加理性，首开数据下滑

2021年福州六区+闽侯共85个项目开盘，跟以往集中开盘不同的是，大多数项目首次开盘销售情况未达预期，整体开去化率不足50%，尤其外围马尾、长乐等板块，甚至不足四成。说明购房客户更加理性，不再跟风，静待市场变化。

（7）商办供过于求，价格不断下降

商办市场供小于求，主要以消化库存为主，库存量达到历年来的高位，去化周期进一步拉长。受公寓可落户利好政策，成交较前两年回暖，主要还是受到降价的影响，主力成交板块的晋安区、鼓楼区、闽侯上街等板块，降价幅度达到将近10%，不排除未来进一步降价的可能。

（8）坚持房住不炒，楼市趋于稳定

中央继续坚持“ 房住不炒” 和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，未来房价将愈发稳定，不会再出现暴涨暴跌的现象。未来福州主要土地供应板块为南二环、三江口、东区等重点区域，而楼市也有望在2022年下半年开始逐步趋暖。

1、住宅——先抑后扬，上半年成交创新高、下半年供求直下滑

2020疫情年，伴随疫情好转，热度指数波动上行，并最终迎来翘尾行情。2021年度政策特征凸显，上半年人口落户政策持续发酵，第一轮集中土拍助推房市预期，市场井喷。下半年信贷收紧、利率上升，严查销售违规、规范二手房、学区房、地市遇冷等多重影响，严重打击购房预期，市场急剧下挫。

供应：2021年度福州市存量住宅用地项目共297个，总面积1455.52公顷（约21832.8亩），未动工面积451.79公顷（约6776.85亩），已动工未竣工土地面积1003.72公顷（约15055.8亩），未销售房屋的土地面积394.97公顷（约5924.55亩）。

成交：2021年，福州市五城区新建商品房销售8.38万套、634.78万平方米，其中住宅5.46万套、518万平方米；二手房交易3.94万套、300.99万平方米，其中住宅3.03万套、280.11万平方米。

2、办公——市场需求表现两极分化，下半年闽江北净吸纳量翻倍

2021年，福州甲级写字楼市场无新增供应入市，全市总存量维持在141.5万平方米。2021年下半年，金融街子市场有部分小型互联网金融借贷企业退租。同时，晋安部分项目因受产权变更等因素影响，入驻率显著下降。全市半年度净吸纳量随之环比下降52.9%，至2.4万平方米，这进一步导致本年全市年度净吸纳量同比下降7.5%，至7.4万平方米。鉴于全年市场无新增供应入市，新增需求均于存量项目中释放，全市空置率因此环比下降1.7个百分点，至20.1%。2021年，地产企业及大型知名保险机构依旧是租赁需求的主要来源，市场内数宗过千平方米租赁成交已于年内达成。

供应：2021年福州全年新增供应面积为131万㎡，同比上涨59.8%。供应主要集中于非商务区，占比69%;今年销售市场新入市项目有华润万象城、海荣广场、新榕金城湾、世界闽商大厦等;

成交：2021年福州全年成交面积为45万㎡，同比上涨72.9%;办公成交全部是来自非核心区成交均价13819元/㎡，同比下降40%。从行政区看，仓山区成交最多，其次是马尾、闽侯、鼓楼，台江区跟晋安区今年无办公成交。

3、商业——全市租金、空置率双下降，销售市场较去年有所回暖

据不完全统计，2021年福州全年共引进首店106个，首店品牌以零售和餐饮为主，数量占比为72%。核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的，其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场，福州首店品牌主要集中在东百中心、融侨外滩壹号、东二环泰禾广场、爱琴海购物中心等优质MALL。

根据CAIC监测显示，截止2021年底，全市首层平均租金为353.8元/㎡/月，同比去年下降1.2%；全市已开业购物中心空置率为12.2%，同比去年微降0.1%。2020年全市共11个新增供应项目，总计52万㎡；从分布区域看，新入市项目多位于二环外，补足了所在区域的商业空白，在一定程度上平衡了福州商业地域分布不均的问题。

供应：2021年福州商业总供应28.61万m²，同比去年下降11.8%，从区域看，仓山区共有21个项目供应，供应面积在各区域中占比最多，为11.43万m²。从环线看，新增供应主要集中在二环外，供应面积为22.57万m²，占总供应的79%。福州全年供应前三的项目分别为：新榕金城湾、万科金域国际、融信海纳新潮。

成交：2021年福州商业总成交23.47万㎡，同比去年上升38.1%，成交均价32987元/㎡，同比下降4.1%。从区域看，闽侯县在各区域中成交面积最多，为5.81万m²。从环线看，二环内商业成交面积为8.01m²，同比上升16.9%，成交均价为42658元/㎡；二环外商业成交面积为15.46万m²，占全年成交的66%，同比上升41.4%，成交均价为27978元/m²。福州全年成交前三的项目分别为：阳光城檀境、万科金域国际、阳光城西海岸。

中央继续坚持“ 房住不炒” 和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，未来房价将愈发稳定，不会再出现暴涨暴跌的现象。未来福州主要土地供应板块为南二环、三江口、东区等重点区域，而楼市也有望在2022年下半年开始逐步趋暖。展望2022年，房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下，防止房价大起大落，实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。预计在下半年，楼市有望迎来一波局部行情。办公市场预计新增4个项目（闽投运营中心、建发商务中心一期、海荣大厦、海峡电子商务中心三期）交付入市，将为市场带来约25.8万平方米的新增供应。商业市场预计迎来6个商业项目（砂之船超级奥莱、中骏世界城、榕城江上图、金城湾商业广场、福州苏宁广场A区、福州华润万象城）入市，将为市场带来共计约46.5万平方米的新增供应。其中，非核心商圈的商业项目占全市供应的85%，福州商业地域分布不均问题将进一步得到平衡。随着疫情的影响进一步减弱，且基于良好的经济面，福州本地消费市场将持续恢复，2022年福州商业市场预计整体企稳，租金与出租率有望稳中带升。