摘　要：今年由于疫情的影响，加上房地产估价传统业务受到前所未有的冲击，特别是今年银行抵押评估业务基本实现银行付费的状况下，各个估价机构都感觉到了空前的经营压力。在这样的背景下，大家都在思考如何拓宽业务范围、增加业务种类，于是咨询顾问业务引起了业内的重视。但面对咨询顾问业务的竞争现状及技术难点，房地产估价机构该如何结合自身特点分析采取怎样的战略应对咨询顾问业务呢？本文试着采用“波特钻石模型”分析房地产估价行业的咨询顾问业务，梳理这类业务的现状，为估价机构进行自身战略决策提供一些参考。

关键词：波特钻石模型；房地产估价；咨询顾问

经过二十多年的发展，估价行业已经形成了一定的规模，并在社会经济发展中扮演着越来越重要的角色。同时，估价同仁们也面临着很多问题和困扰，今年最令人头疼的是受到疫情的影响下，估价行业又受到传统估价业务大量萎缩的冲击，有“屋漏偏逢连夜雨”的困扰，因此，估价机构需要转型升级，咨询顾问业务是一个很好的方向。在进军一个新的业务领域，或者想在这个领域有更好的发展，必须对这个领域有充分的认识，采用“波特钻石模型”有助于分析把握咨询顾问业务的现状及竞争状况，有助于企业决策。

一、“波特钻石模型”介绍

“钻石模型”是由美国哈佛商学院著名的战略管理学家迈克尔·波特提出的。波特的钻石模型用于分析一个国家某种产业为什么会在国际上有较强的竞争力。波特认为，决定一个国家的某种产业竞争力的有四个基本要素：生产要素、需求条件、相关产业和支持产业的表现、企业战略，这四个要素具有双向作用，形成钻石体系。同时，在四大要素之外还存在两大变数（辅助要素）：政府和机会。波特钻石模型如下图:

二、用“波特钻石模型”分析房地产估价行业的咨询顾问业务

“波特钻石模型”主要用于国家产业的竞争力分析和产业规划，从分析的几大核心因素来看，通过这个模型的分析，有助于分析了解产业现状及结合实际做出规划，因此我们也可以用这个模型来分析目前房地产估价机构开展咨询顾问业务的现状。

1、生产要素分析。生产要素，可以分成二个方面，一个是基本生产要素，另一个是专业生产要素。对于咨询顾问业务来说，专业生产要素无疑是其更重要的影响要素，对行业竞争力的影响程度更高，能够提供更具决定性和持续性的竞争优势。因此，高素质的人才质量是决定咨询顾问业务服务水平和发育程度的关键。目前房地产估价机构在拓展的咨询业务，主要是基于房地产估价理论知识及房地产市场调研分析等知识背景下，提供有关可行性研究分析、经济测算、市场调研、产业定位、现金流分析、资产运营策划、社会稳定风险评估、城市更新咨询、征拆全流程咨询、绩效评价等咨询业务。因此，房地产估价师依然是评估机构拓展咨询业务的基础人才，同时为了在咨询领域能够提供更全面的咨询服务能力，咨询团队仍需具备投咨咨询、营销策划、财务、法律等相关领域的知识。目前有在开展咨询业务的房地产估价机构，大多也同时具备工程咨询的资质，相关服务团队也同时具备房地产估价师和咨询工程师、造价师、会计师、律师等职业资格，因此，更具专业性和综合性的人才团队，更有利于构建房地产估价机构拓展咨询业务的竞争力。

2、需求条件分析。需求条件，主要是指本国市场对特定产业所提供产品或服务的需求状况。满足国内市场需求是一个产业发展的起点和根基，即使在全球性的竞争环境下，依然如此。我国经济正处于转型升级及高质量发展阶段，市场环境变化迅速，很多企业在面对新的市场环境或者面对新的投资等，企业原有的资源和能力均无法满足和有效应对各种新问题，很多问题需要借助外部力量来辅助决策。比如开发商在进入一个城市之前，往往需要对城市的房地产市场和土地市场做统计分析和精准把握，因此需要第三方提供专业的市场分析和数据服务，；再比如城市更新项目在立项之前需要做可行性研究分析和社会稳定风险评估，需要第三方提供可行性研究和社会稳定风险评估的咨询服务，提高决策的准确性。因此，从我国的经济环境及内生需求来看，我国经济对咨询服务的需求是比较多的，而且呈现多样化的特点。

3、相关产业和支持产业的表现分析。一个优势的产业，往往是以产业集群的形式存在的。有竞争力的产业，能够带动相关产业的竞争力，形成相关产业内的“提升效应”。对于咨询业务来说，其最重要的支持性产业是信息产业，近些年来我国大数据运用技术的发展，正为我国的信息产业发展垫定了很好的基础。最近这几年来，我国房地产估价机构运用大数据技术发展自动估价系统的企业不在少数，特别是一些较大型的估价机构，已拥有了自己的估价系统平台和数据服务平台。另外，我国在网络技术、信息公开等方面的发展，也为咨询业务的发展提供了很好的产业支持。因此，房地产估价机构发展咨询顾问业务，必须重视相关支持性产业的协作能力，从目前估价机构拓展的咨询业务来看，大数据服务产业是估价机构拓展咨询业务必须引起重视的重要支持性产业。

4、企业的战略、结构、竞争对手的表现分析。这是波特开出的企业治理三角习题，指如何创立、组织和管理公司，如何应对同业竞争对手等问题。波特认为，企业的战略、组织结构和管理者对待竞争的态度，往往同国家环境相关，同产业差异相关。一个企业要想获得成功，必须善用本国的历史文化资源，形成适应本国特殊环境的企业战略和组织结构，融入当地社会，并符合所处产业的特殊情况。波特对自由竞争特别推崇，他通过对10个经济发达国家的实证研究认为，这些国家产业成功的一个很重要的原因就是自由竞争，自由竞争是国家竞争力的源泉。激烈的国内自由竞争，不仅能够提高本国企业的竞争优势，而且能够迫使企业开拓国外市场。没有国内市场的缠斗，就没有走向世界的能力。对于目前房地产估价机构来说，过去抵押评估业务、司法评估业务等传统业务比较多，很多估价机构以传统业务为主，对咨询顾问业务涉足不多，但面对传统业务萎缩的冲击，越来越多的估价机构重视对咨询顾问业务的研究和拓展，在企业战略方面，已经引起了很大一部分企业的关注。同时，在竞争方面，越来越多的估价机构进入咨询顾问业务板块，也势必加大了咨询顾问业务的竞争，按照波特的理论，自由竞争对行业和企业的竞争力并不是坏事，反而有助推行业发展的作用。因此，估价机构一方面要在战略层面，重视咨询顾问业务，同时在面对竞争方面，要摆正心态，以优秀的技术服务能力，不断提升企业竞争力。

5、机会分析。机会是可遇不可求的，对一个产业的竞争力而言，机会可能与该国的环境无关，甚至同企业内部也没有关系，政府也难以施加影响。一般情况下，可能形成机会的情形有如下几种：基础科技的发明创新、传统技术出现断层、生产成本突然提高、全球金融市场或汇率的重大变化、全球或区域市场的需求剧增、外国政府的重大决策、爆发战争等。这些情况下，可能对一个国家的产业意味着难得的机会。因此，机遇具有偶然性，既可能引起某个产业的衰落，也可能为新产业的发展创造了良好的机遇。对目前的估价行业来说，大部分估价机构受到当前传统估价业务的冲击较大，倒逼着估价机构寻找更多的业务机会。对于估价机构拓展咨询顾问业务来说，机会也许有很多，这个需要各个估价机构去挖掘和把握，比如新的《土地管理法》第四十七条规定国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。在这样的政策背景下，为估价机构开展社会稳定风险评估咨询业务带来了很好的业务机会。又比如这二年广东省在城市更新的政策中，多个城市都有前期服务商的做法，也为估价机构拓展城市更新前期服务的咨询业务提供了很好的业务机会。

6、政府因素分析。波特认为，政府并不能凭空创造出有竞争力的产业，只能在钻石体系其他要素的基础上加以引导才能做到。政府的角色是为产业和企业的发展提供良好的环境，而非直接参与。对于生产要素，政府需要加大教育投资，与企业共同创造专业性强的高级生产要素。关于竞争，政府需要做的是鼓励自由竞争，严格执行反垄断法。政府对经济的另一大影响措施是政府采购，在这一点上，政府可以扮演挑剔客户的角色，这对国内企业产业升级和技术创新尤其重要。目前我国在政府政策层面，放开了竞争，降低了行业准入门槛，加大了政府采购的阳光和公平，为房地产估价机构拓展咨询顾问业务扫清了障碍。同时，政府在降低准入门槛的同时，也加大了事中事后监管，并且对政府服务供应商也采用考评等动态评价和退出机制，鞭策服务机构提升服务能力。这些因素，都有利于鞭策估价机构在提供咨询服务时，不断提高服务能力，提升企业竞争能力。

三、基于“波特钻石模型”分析下咨询顾问业务的发展策略

在房地产抵押估价、司法鉴定估价等传统业务受到冲击的背景下，估价机构差异化竞争寻找更多的业务，已迫在眉睫，拓展咨询顾问业务无疑是一个很好的战略方向。中国经济在转型升级，要求实现高质量发展，市场经济不断深化发展等，均不断衍生新的咨询业务需求，为估价机构拓展咨询业务提供了众多的业务机会和空间。估价机构必须充分利用原有的估价师专业队伍，提升咨询服务能力，结合企业自身的发展战略，找准咨询服务的方向，搭建好人才队伍，并且结合咨询服务的方向，搭建或者寻找相关的支持性产业或者服务能力，现阶段来说特别是重视大数据的服务能力，才能在估价机构的竞争之间脱颖而出，并且在全国性的咨询服务中比传统的工程咨询公司更具竞争优势。

参考文献：

[1] 王超 涂方圆.钻石模型框架下的中国咨询业发展研究[J].管理纵横,2011(6):17-17.

[2] 慈玉鹏.波特的钻石模型[J]. 财经界（管理学家）,2008(3):60-62.