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2023年上半年福州市房地产市场分析

一、福州市经济发展情况

1、福州市经济发展总体情况

经福州市统计局核定，福州市2023年1-5月全市规模以上工业增加值同比下降2.1%，全市固定资产投资同比增长4.8%，社会消费品零售总额2080.69元，同比增长5.3%，金融机构存款余额（本外币）22551.34亿元，累计同比增长10.9%，金融机构贷款余额（本外币）23945.18亿元，累计同比增长7.3%。

二、福州市房地产市场状况分析

1、土地市场状况分析

福州市2023年度本级国有建设用地供应总量1005.68公顷，其中保障性住宅用地同比增加近140%，为63.5公顷。区域方面，其中鼓楼、台江、仓山、晋安四城区487公顷，马尾128.02公顷，长乐390.66公顷。住宅用地供应方面，今年六城区住宅拟供应264.42公顷，其中保障性住房用地计划供应63.5公顷。

2023年1-5月，福州市共推出土地规划建面44.08万㎡，成交24.24万㎡，成交楼面均价3482元/㎡。2023年5月，共推出土地规划建面8.80万㎡，成交19.34万㎡，成交楼面均价3887元/㎡。2023年1-5月，福州市商办地块成交楼面价最高的是2022-60地块，成交楼面价为126714元/㎡，拿地企业为中石化森美(福建)石油有限公司福州分公司。

截至6月30日，2023年上半年大福州范围内总计完成18幅住宅用地的出让工作，同比2022年上半年成交33幅住宅用地的数据来看，同比下跌约45%。其中，四区拍出5幅住宅用地，对比去年同期减少14幅；闽侯、长乐、福清、连江、高新区等区县市完成出让的住宅用地对比去年同期也有所减少。高新区则是顺利出让一幅位于上街镇建平村的住宅用地，这是保利继阅云台、阅江台后，在闽侯上街开发的第三个项目。

近年来，土拍市场上民营房企的声势明显减弱，国央企已经成为了拿地主力军。住宅用地更多的由左海集团、保利以及福州市建发、福州市城乡建总和厦门国贸、厦门建发等国央企拿下。总体来看，上半年大福州土拍市场整体还是处在观望阶段。

2、住宅房地产市场状况分析

2023年1-6月二手房已累计成交19109套，总成交面积1468206.42平方米。

随着今年一季度需求集中大规模释放，近几个月福州二手房成交热度不足。在经历3月份4481套的成交量高位后，4月、5月、6月份均出现回落，连续三个月下跌。6月份2869套的成绩，仅高于今年1月份的1557套，创下年内单月第二差的表现。

截至2023年3月30日，福州市五城区已获得预售许可尚未销售的商品住宅库存203.84万平方米，住宅库存比较合理，住宅市场供求平衡，中心城区商品住宅项目供应比较紧俏。截至2023年5月31日，福州住房公积金中心(包含铁能管理部）住房公积金缴存余额429.46亿元，个人住房贷款余额381.85亿元（含贴息贷款余额0.49亿元），个人住房贷款使用率为88.91%。

3、商业及办公房地产市场状况分析

2023年5月，福州五四路商圈写字楼总存量达12.13万平方米，其中甲级写字楼10.43万平方米，乙级写字楼1.7万平方米。租金方面，2023年5月，福州五四路商圈写字楼平均租金为64.5元/㎡·月，环比下降10.08%。甲级写字楼平均租金为167.73元/㎡·月，环比无变化；乙级写字楼平均租金为39.93元/㎡·月，环比下降44.33%；售价方面，2023年5月，福州五四路商圈写字楼平均售价为0元/㎡，环比无变化。空置率方面，2023年第1季度，五四路商圈写字楼空置率为17.9%，其中甲级写字楼空置率19.05%，乙级写字楼空置率10.82%。

据不完全统计，2023年福建市场将有23个购物中心项目计划开业（商业体量≥3万㎡），商业体量近154万㎡。

其中，福州拟开业购物中心6个，包括福州香格里拉中心、福州中骏世界城、榕城江上图、苏宁广场A区等位于主城区4个项目，以及福清融鼎阳光天地、闽侯青口正祥广场。目前，除了福州苏宁广场A区还不确定具体时间外，榕城江上图、中骏世界城、香格里拉中心以及青口正祥广场都是大家期待已久的项目，此外，还有金城湾翠微大厦底商，以及金山新华都购物广场升级改造后，也将于今年亮相。

夜市经济近年成为城市经济新兴活力源，是城市经济的重要组成部分。福州市在20个夜色经济街区建设发展的基础上，在各县（市）区、高新区继续建设多个布局合理、管理规范、各具特色、功能完善的市级夜色经济体验示范街区，逐步形成食、游、购、娱、体、展、演等多元化的夜间消费市场，将“夜福州、幸福城”打造成全国知名的夜色经济品牌，进一步提升城市活力，激发消费潜力，拉动经济增长。同时，促进就业，稳定产业链供应链，使福州市经济更加繁荣，老百姓生活更加便捷，从而满足人民日益增长的美好生活需要。

三、房地产后市展望

回顾2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。

4月3日，福州市人民政府办公厅日前发布了《贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》，意见指出要支持合理住房消费，鼓励各地举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷，支持“卖旧买新”改善性住房需求。要促进房地产市场良性健康发展，坚持“房住不炒”定位。要推动金融机构加大对房地产项目金融扶持力度，缓解企业资金短缺。

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。

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