1、福州市经济发展总体情况

 经福州市统计局核定，福州市2022年1-10月全市规模以上工业增加值同比增长5.7%，全市固定资产投资同比增长8.7%，社会消费品零售总额3876.59亿元，同比增长4.8%，金融机构存款余额（本外币）21194.20亿元，累计同比增长11.8%，金融机构贷款余额（本外币）22953.22亿元，累计同比增长8.0%。

（1）降低公积金贷款首付比例

 2022年2月福州市住房公积金管理委员会对福州市住房公积金政策做了调整，降低公积金贷款首付比例。政策规定在福州市行政区域范围内购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%下调为40%。

（2）放宽购房条件

 2022年3月29日，福州市出台楼市新政，规定即日起针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需提供近两年内满 12 个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。

（3）公积金可直接提取用于支付首付

 2022年3月31日，福建省直单位住房公积金中心通过官微发文称，省住建厅印发了关于进一步优化购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款的指导意见。根据指导意见精神，省直住房公积金中心制定了实施细则，省直公积金缴存职工在福州市行政区域内购买新建商品住房，可按相关流程材料办理提取住房公积金支付首付款。

（4）民转公

 2022年6月，福州新一轮的教育划片出台，其中最受关注的私立转公，正式出现，作为头部私立，时代中学变成师范大学附属中学初中部，师大附小对口，剩余名额全仓山摇号。同样的案例还有英才中学，日升中学，全部转成公立学校，名额对仓山区和晋安区进行摇号。

（5）商转公

 2022年9月，福州公积金的使用率低于90%，随后商转公启动，不少当初高峰期的业主，享受到红利。不仅得到公积金较低的利率加持，还可以重新计算商业贷款利率，此时也正好赶上利率的最低值。

 据福州市不动产登记和交易中心公布《2022年福州市五城区新建商品房、二手房交易情况》数据公布：2022年，福州市五城区新建商品房销售58411套、面积386.47万平方米；其中住宅27610套、面积261.79万平方米。二手房交易27218套、面积205.15万平方米；其中住宅20080套、面积188.08万平方米。2022年，叠加市场需求和购买力不足，福州楼市成交总规模同比近腰斩。据CRIC数据统计，2022年福州主战场成交总业绩从去年同期的约1213亿，降至如今的约625亿，同比跌幅高达48.47%，明显低于往年的平均水平，也创下近五年成交新低。因上半年延续去年年底的行情，但受制于整体大环境影响，下半年成交量明显走低。尤其是四季度等多重不利因素叠加影响，网签数据的放缓则主要体现在四季度。

 2022年楼市虽然遇冷严重，大部分项目去化都相对低迷，不过在2021年改善盘热销后，2022年部分改善盘也开始乏力，但是不同的是，今年的豪宅项目去化依然亮眼。10月，位于闽北CBD的国贸天琴湾，依靠第四代住宅定位，精装备案均价5.5W，捆绑2个车位上市，180套房源短时间热销。12月，位干东二环的建发朗云，依靠主打晋安湖景观资源，折后精装均价4.8W。

 2022年，福州写字楼市场租赁需求倾软，年度净吸纳量降至近十年最低的3.2万平方米，同比下降56.3%。尽管因金融街新项目去化表现积极，其净吸纳量同比增长近3倍，但部分房地产及小型金融企业的退租仍致使大部分子市场净吸纳量显著下降，甚至录负值。多数子市场空置率普遍上升，进而导致全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升5.9个百分点，至26.0%。2023年，鉴于上半年市场将迎新增供应入市，且租赁需求或较难显著增长，空置率预计小幅上升。但由于平均租金已降至较低水平，因此租金水平预计基本维稳。

 2022年，疫情第三年，也是全国商业经历疫情冲击最严重的一年，福建商业市场同样受到波及。据赢商大数据统计，尽管如此，福州新开商业项目4个，新增商业体量25.3万㎡，包括福州万象城、万科烟台山商业街区二期、福清东边利桥古街等；重开商业项目1个，商业体量33万㎡。2023年，福州拟开业购物中心6个，包括福州香格里拉中心、福州中骏世界城、榕城江上图、苏宁广场A区等位于主城区4个项目，以及福清融鼎阳光天地、闽侯青口正祥广场。

 今年四季度以来，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

 中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。11月，央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。12月，中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。会议要求确保房地产市场平稳发展、有效防范化解优质头部房企风险并推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

 展望2023年，政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复。目前，企业运营改善的核心还是在于销售端。出险房企仍应以保交付为主要目标，其他房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。