我国房地产估价行业自20世纪80年代发展以来，相关法律法规、行业准则不断完善，已逐步形成自身房地产估价体系。然而，行业快速发展的同时也暴露出行业内部存在的问题：现今较多房地产估价机构的业务类型依旧较为单一，主要集中在房地产抵押、房地产转让课税、房地产司法鉴定等传统估价业务上，尤其数房地产抵押估价业务占比最大，至今仍是大部分房地产估价机构的主要业务来源。传统类估价业务同质化严重，缺乏核心竞争力，恶性竞争，客户认可度下降。伴随着互联网极速发展，大数据不断积累，估价查询系统不断启用，传统型房地产估价业务更是呈现逐年下降的趋势。各地政府采用课税系统代替传统人工估价，使传统的转让课税业务减少；金融机构转用估价系统，也减少了简单房地产抵押估价业务；互联网金融极速发展，不断冲击以银行为代表的传统金融机构，同样减少着传统房地产估价业务……这些现状使部分房地产估价的从业人员萌生房地产估价正踏入夕阳行业的错误念头，更有甚者已经转行投身其它领域。然而，社会上从来只有夕阳思维，没有夕阳行业。变化，一直都是大千世界发展的永恒旋律；同样，我们房地产估价行业发展正需要变化，要紧跟社会革新和市场发展，要挖掘“新、奇、特”的估价业务，要加快估价业务转型，促进行业升华。

传统类估价业务如抵押估价，评估内容和格式相对固定，而且出现了模板化现象，按部就班就能完成报告，有着简易化的趋势，同质化严重，对估价人员个人能力的要求越来越低，更容易导致恶性竞争。

(二) 紧跟房地产市场发展，为新型地产服务

目前，房地产估价行业仍为行政许可资格准入，可见国家对房地产估价行业的认可，其在房地产行业及国民经济服务过程中具有重要作用。房地产估价应与房地产行业的发展紧密联系，房地产行业发展中的新需求，也是房地产估价中的业务转型所在。

伴随着平安银行地产金融事业部与住建部政策研究中心合作编写的，地产金融白皮书——《新型地产发展趋势及投融资模式研究》今年初在深圳发布，新型地产吸引了更多人的关注。住建部政策研究中心主任秦虹在专题演讲中定义：“新型地产是区别于传统的、增长乏力的地产业态，是未来有较大发展潜力和增长空间的地产业态。对未来地产发展前景的判断，行业内从不同角度进行了一定的归纳：产业地产、主题地产、旅游地产、养老地产、工业地产、复合地产等。”发展新型地产，如旅游地产、养老地产、主题地产、特色小镇、只租不售的长租地产等等，正为房地产估价从传统业务转型提供契机，传统地产开发整体供需趋于饱和，发展趋缓，后续增长将进入调整期，新型地产业态新颖，发展速度较快，未来存在广阔的发展空间。

旅游地产：依托旅游资源开发，将旅游、休闲、度假、娱乐、居住等功能融为一体；早在2014年国务院已正式发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，随着居民经济收入的提高，消费意识的转变，居民旅游消费逐年稳步提高，旅游地产未来的发展空间可见一斑。养老地产：在我国还处于早期发展阶段，随着人口老龄化逐渐到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老地产有望实现社会效益与经济效益的双赢。特色小镇：以杭州云栖小镇为例，是西湖区依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造，以云生态为主导的产业小镇，习近平总书记早于2015年对浙江省“特色小镇”建设作出重要批示：“抓特色小镇、小城镇建设大有可为，对经济转型升级、新型城镇化建设，都大有重要意义。”……这种种新型地产均是房地产市场发展中满足新需求的房地产转型，发展新型地产就会萌生新型估价需求，比如旅游地产开发的可行性研究、养老地产的效益分析、特色小镇的价值挖掘等等，都需要估价机构提供专业咨询服务，紧跟房地产行业的发展正是房地产估价业务的转型关键。

(三) 做好房地产由新增市场向存量市场转变的准备

我国房地产市场发展至今，随着城市的发展和土地资源的开发利用，新增建设用地越来越少，房地产市场将逐渐由新增市场为主转向由存量市场为主、新增市场为辅的局面。相对新增市场的估价业务，房地产估价机构应更为关注对存量市场的估价咨询业务服务的深入度，才能做好房地产由新增市场逐步转变为存量市场的准备。随着时间的不断流逝，早期的房地产陆续到达其使用寿命或经济寿命，对于存量房地产中的废旧、落后房地产，不局限于提供房地产价值的估值服务，可深入分析，指出其现状中的设计、功能、布局的不合理之处，或影响其现状价值的其它因素，并提供相应的价值提升方案，为广大个人、企业、政府机构等提供提升房地产价值的咨询服务，挖掘房地产潜在价值。

房地产市场中传统是以新建为主，而未来却是以改造为主，大部分发达国家处于以存量改造为主的阶段，房地产存量市场中具有较多适应于城市更新阶段的中小型项目，项目周期相对短，小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造来提升价值；中型更新项目则是通过调整物业的初始规划和使用属性来提升价值，如旧厂房改运动场所，旧商场改办公楼，旧办公楼改长租公寓等。如何盘活、改造、运营存量房地产，在运用房地产估价专业知识的同时，也涉及到土地规划、城市更新等领域的知识，跨领域合作正是房地产估价业务转型所需要的助力。通过对存量房地产的改造、盘活，节约土地资源的同时创造更大价值，促进城市更新发展的同时保持房地产行业对经济发展的推动作用。可以说，存量房地产如何处理是城市更新发展中的重要一环，同时也是房地产估价业务转型的重要方向。

(四) 融入证券资本市场，服务资产证券化

房地产是资本市场上的重要融资工具，未来资本市场的重心倾向证券市场，资产证券化是未来趋势。近年引人注目的房地产信托投资基金（简称REITs）、资产抵押债券（简称ABS）正是房地产向资本市场发展的产物，基础资产涉及到房地产，正需要房地产估价的参与，这为房地产估价业务向资本市场的融入提供了机会。

在证券资本市场相对发达的城市中，房地产估价已开始向资产证券化领域融入，相关的规范也不断发展完善。如今年3月，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所资产证券化业务问答》最新修订稿，将《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》作为物业资产证券化评估的准则，问答文件中要求基础资产（如写字楼、购物中心、酒店等）涉及房地产评估的，应由一级资质房地产估价机构出具评估报告，并根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4号）的相关要求进行评估。可以说，资产证券化等资本市场中涉及到的房地产估价，也将是房地产估价业务转型需要关注的领域之一。