2023年上半年，东莞认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，坚持稳中求进工作总基调，积极落实推动经济高质量发展的各项政策措施，投资稳步增长，消费逐步恢复，服务业保持较高增速，但受外部环境影响，工业生产持续承压，全市经济运行总体保持稳定。根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023年上半年我市地区生产总值为5262.10亿元，同比增长1.5%。其中，第一产业增加值为18.11亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值为2889.57亿元，同比下降2.5%；第三产业增加值为2354.42亿元，同比增长7.1%。上半年，全市农林牧渔业总产值27.47亿元，按可比价计算，同比增长3.4%。其中，农业产值20.88亿元，增长2.7%；林业产值0.06亿元，增长达两倍；牧业产值0.64亿元，增长7.2%；渔业产值5.00亿元，增长5.9%。从产量看，全市叶菜类产量增长8.1%，水果产量增长3.8%，观赏苗木产量增长38.5%。上半年，全市规模以上工业增加值2379.57亿元，同比下降5.9%，增速比1-5月提高0.7个百分点。分门类看，采矿业增加值增长163.6%，制造业下降6.4%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长7.7%。分行业看，主导产业有所恢复，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值下降4.9%，电气机械和器材制造业下降7.4%，增速比1-5月分别提高0.6个、0.5个百分点；部分行业保持增长，食品制造业增长21.2%，汽车制造业增长16.8%，金属制品业增长0.7%，专用设备制造业增长0.7%。从产品产量看，光纤、虚拟现实设备、充电桩、集成电路等产品产量分别增长131.6%、126.7%、41.1%、14.3%。从“小升规”看，2022年“小升规”工业企业增加值增长79.7%，拉动作用显著。上半年，全市服务业增加值同比增长7.1%。从营收情况看，1-5月，全市规模以上服务业营业收入891.24亿元，增长18.7%。其中，软件和信息技术服务业增长243.8%；文化、体育和娱乐业增长28.2%；居民服务、修理和其他服务业增长19.2%；互联网和相关服务增长18.2%，科学研究和技术服务业增长17.0%；装卸搬运和仓储业增长2.5%。上半年，全市固定资产投资总额同比增长8.5%，增速比1-5月提高0.9个百分点。分领域看，工业投资增长0.4%，其中，制造业投资增长1.0%。基础设施投资增长21.5%，增速比1-5月提高3.8个百分点，其中，水的生产和供应业增长196.6%，铁路运输业增长114.1%，道路运输业增长76.0%。房地产开发投资增长9.1%，增速比1-5月提高5.1个百分点。上半年，全市社会消费品零售总额2152.19亿元，同比增长3.5%。按消费形态分，餐饮收入增长13.1%，商品零售增长2.6%。从线上单位商品类别看，升级类商品销售增长较快，通讯器材类、化妆品类、金银珠宝类、中西药品类分别增长110.4%、91.4%、82.5%、16.7%；部分生活类商品销售亦加快增长，服装、鞋帽、针纺织品类增长42.6%；新能源汽车保持热销，零售额增长29.3%。上半年，全市一般公共预算收入425.55亿元，同比增长3.5%；一般公共预算支出484.88亿元，增长0.5%。6月末，金融机构本外币存款余额26212.81亿元，增长17.5%，其中，住户存款9973.13亿元，增长18.6%；金融机构本外币贷款余额18332.03亿元，增长12.6%。上半年，全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.1%，涨幅比1-5月回落0.2个百分点。八大类商品（服务）价格指数呈“五升三降”态势：其他用品和服务类上涨2.2%，生活用品及服务类上涨1.6%，食品烟酒类上涨1.5%，教育文化和娱乐类上涨1.3%，医疗保健类上涨0.8%，衣着类下降0.8%，居住类下降1.1%，交通和通信类下降2.5%。总的来看，上半年东莞经济运行总体呈现平稳态势。同时也要看到，国内外经济形势依然复杂多变，全市经济恢复基础仍需加固。下阶段，东莞要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神和习近平总书记视察广东重要讲话重要指示精神，坚决落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，坚持稳字当头、稳中求进，以实体经济为本，围绕制造业当家，激发经营主体活力，稳定市场信心，持续推动经济高质量发展，促进经济实现质的有效提升和量的合理增长。（一）东莞市住房和城乡建设局 东莞市不动产登记中心于2022年12月26日《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（东建房（2022）23号）为切实贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：自本通知印发之日起，我市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。我市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。本通知自印发之日起施行。此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知内容为准。（二）东莞市住房和城乡建设局于2023年3月30日发布的《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》东自然资告〔2023〕75号为贯彻落实《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（东建房〔2022〕25号）要求，进一步优化我市营商环境，激发存量商品房市场交易活力，提升房屋交易效率和不动产登记便利度，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务，现将具体事项通告如下：存量商品房“带押过户”业务主要适用于我市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。企业或个人可通过“东莞市不动产登记中心”公众信息网或微信公众号查询该不动产是否已纳入“全市通办”楼盘范围。符合条件范围的企业或个人可提前预约到市民服务中心不动产公积金业务区综合窗口，或任一镇街（园区）政务服务大厅综合窗口（水乡功能区政务服务中心、滨海湾政务服务中心除外），即可申请办理存量商品房“带押过户”业务，从申请到发证“最多跑一次”。（1）存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立一并办业务2个工作日。（2）存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记一并办业务3个工作日。（3）东莞市住房公积金管理委员会于2023年3月31日《东莞市住房公积金管理委员会关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知》东公积金委（2023）1号为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，因城施策，发挥住房公积金作用，大力支持缴存人购买首套自住住房和合理支持购买二套自住住房贷款需求，支持落实国家生育政策，4月3日起优化我市住房公积金个人住房贷款政策如下：①最低首付款比例本地贷款首套不低于20%、二套不低于30%，异地贷款首套和二套均不低于30%。③养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%。本通知实施之日起，本市此前出台的住房公积金贷款政策规定与本通知不一致的，按本通知执行。（4）财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告财政部 税务总局公告2023年第19号为进一步支持小微企业和个体工商户发展，现将延续小规模纳税人增值税减免政策公告如下：①对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。②增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。（5）财政部 税务总局关于金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税政策的公告 财政部 税务总局公告2023年第16号对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放小额贷款取得的利息收入，免征增值税。金融机构可以选择以下两种方法之一适用免税：①对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放的，利率水平不高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）150%（含本数）的单笔小额贷款取得的利息收入，免征增值税；高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）150%的单笔小额贷款取得的利息收入，按照现行政策规定缴纳增值税。②对金融机构向小型企业、微型企业和个体工商户发放单笔小额贷款取得的利息收入中，不高于该笔贷款按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）150%（含本数）计算的利息收入部分，免征增值税；超过部分按照现行政策规定缴纳增值税。金融机构可按会计年度在以上两种方法之间选定其一作为该年的免税适用方法，一经选定，该会计年度内不得变更。金融机构向小型企业、微型企业及个体工商户发放单户授信小于100万元（含本数），或者没有授信额度，单户贷款合同金额且贷款余额在100万元（含本数）以下的贷款取得的利息收入，可按照《财政部 税务总局关于支持小微企业融资有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第13号）的规定免征增值税。
2023年已过半，上半年东莞的房地产市场如何？2023年上半年，东莞土拍成交量创历史同期次新低，冷热分化明显。住宅供需同比增长，仍处低位，均创2009年以来同期次新低。值得一提的是，入市楼盘品质明显升级，豪宅逆市上扬，上半年东莞单套总价超千万元的住宅成交套数为740套，比去年全年还多。1.一手方面供需处低位，2023年上半年东莞房地产市场行情表明，东莞土拍成交量创历史同期次新低，其中供应5宗商住地，成功出让4宗，1宗流拍，成交总建筑面积约25万㎡，同比下跌78%；总成交金额约51亿元，同比下跌72%；可售楼面价20825元/㎡，同比上升10%。另一方面，土拍市场“冰火两重天”，南城和松山湖地块诸多房企角逐竞拍高热，均封顶出让，而厚街两宗地块均底价成交，常平地块延拍一个月后最终仍无人问津而流拍。上半年，东莞一手住宅供应154万㎡，同比增长13%；住宅成交155万㎡，同比增长56%；住宅成交金额约510亿元，同比上涨70%；住宅成交均价32802元，同比增长9%。二手住宅过户186万平方米（17462套），同比增长144%，均价22939元，同比增长11%。虽然供需同比增长，但仍处低位，均创2009年以来同期次新低。南城和松山湖豪宅项目扎堆入市带动新增供应上涨，其他大部分项目以去库存为主，推新较少。2.二手房方面，过户量同比大涨44%，创近六年半年度新高度。虽然其中有不少是转贷房源，但真实成交房源同样非常多。去年年底开始东莞全面解除限购，今年年初首付最低降至两成，客户积极入市。再加上今年年初多个品牌品质新盘入市，激发了二手房业主置换需求。数据显示，上半年东莞二手住宅过户均价22939元/㎡，同比上升11%。改善户型成交占比上涨，特别是泛城区和泛松山湖等新房价格高需求旺盛的区域成交量明显增加，进一步推高二手过户均价。从区域上看，南城、松山湖住宅成交面积分别以16.91万㎡和15.31万㎡排在前两位，无论是环比还是同比均大幅上升，其中南城住宅成交面积同比提高了887%。紧随其后的是属于滨海片区的沙田和虎门。这四个镇街（园区）的住宅成交总面积相当于其余镇街成交面积之和的60%。从成交均价来看，南城和松山湖同样排在前两位。前者以56261元/㎡的均价排在第一，松山湖以51758元/㎡排在第二。值得一提的是，均价超过4万元/㎡的一共有5个镇街（园区），除了南城和松山湖以外，东城、莞城、滨海湾也在这一梯队；另外还有虎门、长安、大朗、塘厦四个镇的均价在3万元/㎡以上。不难看出，成交面积以及均价相对较高的区域主要集中在中心城区、松山湖以及滨海片区，东莞“一主两副”所在片区最受置业者们青睐。以松山湖片区为例，除了“湖内”两大高端盘成交量靠前之外，“湖外”的楼盘也颇受关注。黄江作为新纳入松山湖片区的镇，其中心居住区的全新项目九樾上城主打建面约89㎡-143㎡的三至四房，于近期开放了项目营销中心。项目周边的银行、商超等配套成熟，约2公里范围内还有黄江中学、黄江镇第一小学、黄江人民公园、黄江科技公园、黄牛埔森林公园等，早在动工时期就受到关注；在寮步，与松山湖规模最大、定位最高的城市商业综合体万象汇直线距离不到4公里处的建鼎汇悦面世后，让寮步凫山与松湖北CBD+TOD一体化，也成为当前松山湖片区比较热门的新盘。不过，虽然在同处于松山湖片区，但区域内价格分化也比较明显。就算只相隔三四公里，“湖内”“湖外”的均价却相差2000元/㎡左右。从上半年洋房成交单价段占比来看，单价3万元以上的占比约四成，尤其是核心区域南城和松山湖豪宅逆市热销。统计数据显示，今年上半年，东莞80㎡以下住宅的供应量占比9%，成交量占比5%；80—90㎡的供应量占比9%，成交量占比8%；供应量占比最大的是100—130㎡的住宅，达36%，其成交量占比34%；130—140㎡的住宅供应量也高达11%，成交占比15%；而180㎡以上的住宅供应占比6%，成交量占比却高达9%。可以看出，当前楼市的刚需持续萎缩，改善加速释放。值得关注的是，今年上半年，东莞单套总价超千万元的住宅成交套数为740套，比去年全年还多。入市的豪宅中，270°环幕客厅增多，阳台向大、向宽、向多元化升级，120—143㎡客厅开间趋大化发展，180㎡以上大平层项目增多。这些千万豪宅主要集中在华润置地、万科、华侨城等几大开发商，其中南城和松山湖成交套数最多。比如南城的华润置地中心悦府，成交了300套；同样位于南城的万科瑧湾汇成交了163套；在松山湖，万科松樾成交59套，华侨城松湖原岸成交31套，均位居前列。下半年，豪宅产品将持续升级：客厅开间趋大化再升级，比如瑧湾汇198㎡户型的客厅开间5.5米，300㎡户型客厅开间7.55米；松湖原岸199㎡户型客厅开间5.8米；三面极限采光厅、房增多，如保利首铸鹭湾255㎡户型有三面采光。对于房地产开发商来说，今年上半年的市场行情加速了行业洗牌。从商品房网签金额来看，上半年商品房网签金额排在前十位的都是大品牌开发商。其中，万科以114亿元遥遥领先，稳坐第一的位置；华润置地紧随其后，网签金额达68亿元；排在第三的是华侨城集团，网签金额51亿元。值得一提的是，华润置地和华侨城集团的网签金额同比增幅最大，名次上升幅度也最高。前者网签金额增长了7716.17%，上升53名；后者网签金额增长7307.12%，上升64名。2023年上半年东莞一共挂出5宗宅地，其中2宗封顶价成交，2宗底价成交，1宗流拍，合计收金仅51亿元；值得一提的是，本次拿地的房企，均为外来房企，厦门建发首入东莞。除了成交骤减之外，全市热度两极分化严重。其中，松山湖、南城雅园地块，均遭到数十家房企围堵，最终以封顶成交，溢价率均达15%。至于另外3宗地，厚街2宗地以底价成交，而常平地块则以流拍收场。值得一提的是，松山湖、南城雅园地块，均杀入东莞商住地成交楼面价榜单。松山湖地块，即金地松山湖御府，以成交楼面价26000元/平，排名全市第2。南城雅园地块，以成交楼面价25999元/平，与2021年中海松湖云锦，并列全市第3。供应方面，从2016年起，以供应/成交宗数来看，同期排名倒数第2，若以成交面积来看，同期排名则为倒数第3。单独将2023上半年和2022上半年相较，其商住地供应量大规模锐减，具体情况如下：③成交占地面积减少约18.5万平，同比减少43%；此前，东莞自然资源局发布《东莞市2023年第二批次拟出让住宅用地公示清单》！据清单显示，目前挂牌了1宗，即今日成交的东坑地块，后续将有12宗宅地挂牌！另外这12宗地块，总占地面积约39.5万平，总建筑面积约110.6万平。其中，主要供应分布：东部产业园4宗、水乡新城片区3宗，滨海湾新区2宗，其余片区各1宗。因市场长时间遇冷，目前市场信心还在重建中，东莞土拍市场冷热分化明显。而东莞第二批次拟出让地块多为非核心区域，可预见其出让难度很大，并且区域热度分化越来越大！对于2023下半年楼市预测，认为分化和调整将是关键词。房地产将回归本土、回归价值、回归居住，改善需求主导地位上升；预判二手房放盘持续增加，价格跌幅大，价格优势愈来愈明显，成交或持续放量，表现或仍将好于新房。
