浅议房地产损害赔偿估价
摘要：
随着影响房屋质量和损害房地产权利事件越来越多，加之人们对居住环境质量要求的日益提高，维权及法律意识的不断增强，房地产损害赔偿估价业务也日益增多。自2006年《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(以下简称“北京规程”)出台以来，业务开展得不多，究其原由既有房地产损害赔偿估价的复杂性和专业性导致可操作性较差，也有房地产估价机构和房地产估价师自身专业性知识不足等因素，导致难以胜任复杂的损害赔偿估价。至今中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下简称中房学)及除北京外的其他省市均未有出台相关的办法或者规程，2019年12月17日中房学发布《关于确定公开选聘研究课题承担单位的公告》(中房学〔2019〕33号) 第5项为房地产损害赔偿估价，为未来出台房地产损害赔偿估价规程或者指导意见奠定基础。本文对房地产损害赔偿估价的现状进行梳理，从传统估价方法入手，借鉴同行对估价方法的创新研究成果结合估价实践中的思考，针对房地产损害赔偿估价的复杂性、专业性，希冀在传统方法方面有所突破并有所创新，带来房地产损害赔偿估价业务的更广泛开展。对“北京规程”中名称的异议：“房屋质量缺陷”定义为“房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。”《房屋建筑工程质量保修办法》中“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”《房屋建筑工程质量保修办法》是从实体方面来定义房屋质量，而“北京规程”扩大到功能和环境，可以说是广义的概念。从定义上具有前瞻性，但名称与定义不相匹配。随着中国经济由快速发展转为高质量发展，人们对居住质量要求的提高，维权意识的增强，对房地产损害赔偿的认识也从质量缺陷扩大到全方位损害，如小区绿化减少所引起居住舒适度的变化或者房地产贬值。因此应对“房屋质量缺陷评估规程”的名称也应作修改。据康熙字典的解释：“损害”是“使人或事物遭受不幸或伤害”。在实际生活中，损害是多种多样的，如规划修改(建设交通设施造成管制区内不 能建造建筑物)、相邻土地上建造建筑物、环境污染、工程缺陷、施工等，甚至心理上等对房地产或权利人造成的损害。目前来看，用“房地产损害赔偿估价”更为明了、清晰，有利于房地产估价业务的扩大。其次，有必要对相关术语进行定义，房地产损害定义为：因政府或者他人的行为造成权利人的合法房地产实体、权益或者环境造成的伤害。房地产损害赔偿估价专业定义为“受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产损害的价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。”“北京规程”中只是对种类进行简单地归类，如能列举损害种类，可对房地产估价机构和房地产估价师进行业务范围上的指导。1. 按受损性质划分为实体损害、权益损害和环境损害。实体损害即对房屋实体造成的损害，如施工造成房屋基础结构、主体结构造成的破坏等；权益损害为对房地产中无形、不可触摸的部分等权益造成的损害，如规划修改、错误查封；环境损害是对房地产周边环境如空气、水、声、光、 辐射、景观等造成的损害，如污染源、小区绿化减少等。2. 按可否修复分为可修复损害和不可修复损害。可修复损害是指可采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋损害。不可修复损害是指因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋损害。3. 按照损害存在的时间，分为暂时性损害和永久性损害。暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。1. 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成 损失主要体现在以下方面 ：(1)政府原因导致的房屋本身规划修改、变更导致的房地产价值损失，包括规划用途变更、规划限高变更、容积率变更等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。(2)小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失，包括小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等。(3)房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。2. 因在相邻土地上建造建筑物给估价对象造成价值损失，如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损。3. 因环境污染造成房地产价值损失，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。4. 因工程质量缺陷造成房地产价值损失，指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。5. 因施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失，如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。6. 因异议登记不当，造成房地产权利人损害，如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权。7. 因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失，如法院在进行房地产查封处理时，错误将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。“北京规程”规定及实际估价过程中运用的估价方法包括：1. 成本法(修复费用法)：预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、 费用、税金和利润等。公式如下：成本法的思路是模拟估价对象修复过程所产生的拆除、修缮、恢复所需的工程费用和直接经济损失。其中恢复工程的费用要依据在价值时点的建筑修缮工程市场价格，应包括直接费、间接费、利润和税金等。适用于可修复的房屋实体性损害估价，如施工影响房屋下沉、墙体裂缝等，前提有：一是房屋损害可修复或者在经济上具有可行性，二是修复费用可量化及合理性。成本法的思路是模拟估价对象修复过程所产生的拆除、修缮、恢复所需的工程费用和直接经济损失。其中恢复工程的费用要依据在价值时点的建筑修缮工程市场价格，应包括直接费、间接费、利润和税金等。适用于可修复的房屋实体性损害估价，如施工影响房屋下沉、墙体裂缝等，前提有：一是房屋损害可修复或者在经济上具有可行性，二是修复费用可量化及合理性。资本化法的思路：以未来每年收益减少额(包括收入的减少和能源消耗等运营费用的增加)或者未来收益年限的减少额折算成价值时点的价值。适用于不可修复的非实体性损害估价，如建设天桥对临街商铺的收益影响，前提：一是损害不可修复，二是带来房地产收益的下降。3. 价差法：损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。公式如下：价差法的思路：通过寻找可比的损害前后房地产案例，通过比较修正，得出估价对象损害前后房地产市场价值之差来确定房地产损害赔偿价值。是市场比较法基础上延伸出来的一种方法，是在估价对象受损前后的房地产市场价值之差，适用于不可修复的非实体性损害估价，如日照影响房地产损害。前提：一要有一个活跃的市场，具有可比的损害前房地产的交易案例和损害后的房地产交易案例，二是非实体性损害是不可修复的。4. 市场比较法：通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。公式如下：市场比较法的思路是通过寻找市场上三个或者三个以上实例， 对实例与估价对象进行补偿情况、补偿日期、缺陷状况的修正来得出估价对象的评估值。理论依据是替代原理，前提条件是要有一个活跃的市场，如价差法所述。虽然在目前的实操工作中，房屋质量损害程度和修复方案多由房屋质量鉴定机构出具，且属于房地产损害赔偿估价的前置程序和需要参考的专业报告之一，但作为房地产估价机构和估价师应当注意审视房屋安全鉴定和修复方案专业报告的客观性和 科学性，避免因个别鉴定机构出具虚假或者有重大偏差的房屋质量鉴定和修复方案而导致评估机构引用该报告时带来评估风险。“北京规程”中对房屋质量缺陷修复方案中是这样规定的：“可以采取下列三种方式之一确定：一是房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；二是房屋质 量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案；三是房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。”由相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案，在实践中如房屋安全鉴定机构也可对其进行估价，相对房地产估价机构出具的价值更为准确及专业，这些规定初衷是对房屋安全负责任而设的条款，但也限制了房地产估价机构的业务范围，房地产估 价机构又该如何提升自身能力来拓展该类业务？传统估价技术和方法不能直接运用于房地产损害赔偿的估价，而需要在其基础上加以创新，这成为房地产损害赔偿估价的重点和难点。丁金礼在2019中国房地产估价年会上说：“因日照损害、噪音污染、建筑设计变更等带来的房地产损害估价服务需求出现，而现有的传统估价技术还不能有效地解决各种房地产损害的量化问题，致使此类估价需求服务得不到满足，变成潜伏需求。只有通过房地产估价技术研发创新，才能解决这些特殊估价需求。”成本法中的费用在市场上很透明，应用方便、简单，是最普遍使用的方法之一；资本化法中的损失如何确定，如何以实例来进行比较？实例何处有？价差法和比较法中需收集的房地产损害后实例是少之又少，难上加难？房地产估价师勤勉尽责之后都不能找到实例怎么办？有必要对传统估价技术和方法进行改进及并进行创新，或引进新的房地产损害赔偿估价方法，使新兴的估价方法能得到广泛应用，将潜伏需求变成有效需求，如：目前只有少部分地区制定了相关赔偿标准，如2007年修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》中规定：每户按其居室遮挡状况给予一次性800-2000元的补偿。2002年大连市制订的《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》规定：市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区城区内被挡日照建筑物按1400-2000元/平方米的标准进行补偿。而全国大部分地区未制定相关赔偿标准。要使用“北京规程”中的价差法，则需搜集损害前后的房地产估价实例，实践中，日照对同一供求圈或者不同供求圈房地产的影响程度都不相同，况且房地产估价师在勤勉尽责后仍不能找到损害后的房地产估价实例，怎么办？在使用价差法的前提下，可以引进其他辅助方法：日照影响前的市场价值容易取得，关键在于如何确定日照影响程度，可根据日照因素缺损值系数来确定价值差异，以房地产损害前后的日照系数差来确定房地产价差，一般步骤为：先了解日照遮挡 的原因、遮挡的水平角度及方向、遮挡楼宇的楼间距及相对高度，根据地球不同位置的光照时间，对光照需求习性等，通过专业测绘、5G技术等手段确定损害前后的采光系数，以采光系数的减少数量(即缺损值)来量化损害赔偿额。公式如下：缺陷损失评估值=类似的无质量缺陷房屋价值-类似的无质量缺陷房屋价值×(1-因素缺损值系数)=类似的无质量缺陷房屋价值×因素缺损值系数缺陷损失评估值=类似的有质量缺陷房屋价值×[因素缺损值系数÷(1-因素缺损值系数)]缺损值系数=无缺陷状况采光系数-估价对象状况采光系数同日照影响一样，噪音污染难以找到损害后的实例，可通过比较污染前后的程度来确定房地产价差。根据估价对象临路状况、影响估价对象的噪音种类、是否持续、噪音大小及是否超出人体承受程度等，通过一段时间用专业测量标准来进行测量，量化噪音影响程度，通过影响比例来确定房地产损害赔偿金额。房地产损害赔偿估价技术成熟后，可以在一定程度上弥补抵押业务下降带来收入的减少，还可以促进社会的和谐和提高行业的形象：一是促进社会的和谐、稳定。专业、科学、具有公信力的估价，有利于纠纷的解决、矛盾的化解，促进社会的和谐和稳定。二是有利于房地产估价行业新形象的树立。目前广大民众对房地产估价行业的印象是专业技术含量不高，只是为了行政性审批的需求，部分房地产估价师没有职业操守，房地产损害赔偿估价技术含量相对较高，有利于提高房地产估价行业新形象。对制定房地产损害赔偿估价标准或指导意见的思考或建议房地产损害赔偿估价定义：受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产损害的价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。房地产损害种类：建议在估价标准或指导意见中用列举法来进行列示，以便广大民众对房地产估价机构业务的了解，准确地与房地产估价机构进行对接，有利于房地产估价机构及房地产估价师拓展业务。估价方法：前面对传统估价方法的受限方面进行了分析，为了利于估价方法的创新，建议加上“其他方法”。房屋实体质量损害缺陷估价中修复方案确定方面，应加上：如果涉及到房屋结构安全或者环境影响的问题，必须由房屋安全鉴定机构和环评机构鉴定，出具修复方案，如果不涉及到房屋结构安全或者环境影响问题，房地产估价机构可以在能力范围内出具修复方案。房地产损害赔偿估价对于房地产估价师提出了更高的要求，要求具备估价、造价、规划、环境、材料等多学科知识，还要具有建立数学模型的能力，因此房地产估价师应学习相关专业知识，以便获取房地产估价业务具有竞争优势，扩大房地产估价业务范围。在目前抵押估价和司法鉴定估价业务量下降的背景下，拓展新业务成为估价机构需要解决的问题，而房地产损害赔偿估价就是一个很好的方向。同时，房地产估价不能仅仅局限于程序性估价，要向更具专业的领域拓展，房地产损害赔偿估价同样是一个很好的思路。另外，解决社会上出现的价值估值需求，也是估价行业的社会责任所在。因此，研究房地产损害赔偿估价已经刻不容缓。
均正估价研究部
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